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海外投资|后疫情时代,海外房产投资应更看中....

海外房地产网-房掌柜 2020-03-10 15:11 来源:房掌柜采编中心 整理

[摘要]2012年次贷危机走出后,全美房价一路上涨;在2018-2019年有一次小幅的探底下挫,2019年维持平稳。

  当下,中国疫情逐渐好转,全球的确诊是却在大幅度攀升。受疫情影响,国内外的投资市场发生了重大变化,增加了更多的不确定性。如何更大限度地降低疫情对资产的影响?如何规避未来可能的投资风险?危机时候有没有可能的投资抄底机会?接下来我们一起看下....

  01

  全球资产价值总体偏高

  通过数据分析,我们发现全球房产市场都是有周期的。也就是说,摸准周期规律,把握投资时机非常重要。

  美国:较为成熟的稳健市场

  1)全美房产:2012年次贷危机走出后,全美房价一路上涨;在2018-2019年有一次小幅的探底下挫,2019年维持平稳。

  2)纽约房产:在2018秋-2019夏期间局部地区地铁房大幅下跌20-30%,豪宅价格仍处在极高位,有价无市。但到了2019年中开始慢慢回暖,热点市场主要集中在300万美金以下。

  3)西雅图房产:由于房价被低估,在过去19个月中连续暴涨屡创新高,但连续上涨过多造成房价难以承担的状态,2018年开始下跌调整到合理价位,2019年稳定回暖。

  美国房产一直占据了国内投资客进行海外资产配置的首位,但我们认为现在不是一个很好的入市投资时机。美国经济一般10年有一次波动,规律很显著,尽管过去8-9年有很好的增长态势,但租金回报率却在下降,纽约2%、加州3%甚至更低。

  我们认为,如果依旧看好美金涨势、需要配置硬通货币,可以适当关注价位不高的美国房产,30-50万美金左右,比如近年来人口增长迅速的德州、佛州,房价维稳的同时租金收益可以达到5%。

  英国:脱欧将刺激房地产市场

  英国市场以伦敦为代表,2018-2019年,伦敦仅仅是在缓慢增长,涨幅不超过1%,这似乎很难吸引更多的投资行为。

  但伦敦,却一直是国内投资客重点青睐的市场之一。

  我们认为,2020年可能会发生转机。因受脱欧不确定因素影响,前2年积压的购房需求将随着脱欧落地集中释放,加上英镑汇率也随之回升至脱欧前的高位,房价大涨只是时间问题。目前,100万英镑以下的伦敦房产比较值得关注的。

  澳洲:周期性极强,市场正在回温

  澳洲市场的历史数据一直很值得研究,在过去几十年甚至100年,基本每7-8年就是一个房产周期。即便2012年全球金融风暴,周期性未受到过多干扰。

  而在2017年底-2018年7月的大幅度下跌也是符合周期规律的,即使15%左右的跌幅创下了28年纪录,但在2019年已开始舒缓上扬。截止2020年初,市场已全面回暖,悉尼墨尔本每周的二手拍卖房产重新进入了竞价过程,成交价大多高于底价20%,本地购房需求旺盛。

  这次澳洲房产回暖,是因为受到澳洲政府的利好政策刺激。如首次购房者税收降低、大大放宽原本即为严苛的本地贷款条件等。

  我们认为,未来澳洲市场可能会有异军突起——南澳阿德莱德。由于受2020年开始的“上山下乡”政策影响,一些想拿澳洲绿卡的学生只能去偏远地区读书工作。当年悉尼政策收紧的影响具有一定的参考意义,大多留学生移居至墨尔本,导致墨尔本房价在之后15年持续增长。由于目前澳洲南部房价仍处于低位时期,一些地区有较大可能成为“第二个墨尔本”。

  日本:主要城市房价仍有成长空间

  1)东京房产:日本投资重点就是一个好的人口导入基础,虽然整体负增长,但东京现在3200万左右人口,一直是正增长的健康状态,也是日本唯一的人口增长城市。从2015年开始回暖,东京都的房价也一直走在最稳健的前端。

  2)大阪房产:人口虽然负增长,但由于原先房价非常低,加上近年旅游红利、赌场开建等众多利好不断刺激新一轮投资,大阪房价拥有了一定的增长空间,2019年增长了8.6%。目前大量新建的小型公寓由于地价飙涨,房价已在高位,但长短租的投资回报依然十分可观。

  纵观整个日本市场,房产投资都是沿着轨道交通的,越是靠近中央区域的房价越高,安全性也越高。串联了城市主流的优质商圈的轨交——东京山手线以及大阪的御堂筋线沿线是需要重点关注的。

  目前,大阪虽然火爆,但未来是否能保持这么高的房价增长?这是需要我们去谨慎思考的。而对于追求稳健的日本投资客来说,一定是优先选择东京。

  疫情当下,日本作为一个经历过地震等灾难的国家,而且市民普遍拥有高度自律性,我们相信其有能力管理好控制疫情。

  02

  价值投资or现金回报?房产投资应更看中……

  对于价值投资,在全球资产价值偏高的时候,我们可以暂时避开房价处于高位的城市,等到周期低位。1、比如美国纽约金融风暴来临时,是很好的低位入市时机,但现在不是。

  2、比如澳洲,偏低的汇率、多项政策扶持,经过大跌后开始回暖,现在值得关注。

  当下我们更多的建议房产投资追求稳定的现金流回报。疫情当下,更要谨慎、理性地进行资产配置,通过数据的考察和验证来筛选适合自己的优质资产。往往一个市场中,现金流好的房产会有共性。我们以日本东京为例:1、100万以内的东京房产,租金回报比较高,在5-8%,扣除持有成本后净收入一般在4%左右,这样的收益已经领跑了全球房产。

  2、面积大多在10-25㎡,适合单身或学生居住,这是东京最庞大的租房人群。

  3、房龄很老。由于日本房子寿命很长,只要是80年代后建造的符合新耐震法的房子都不需要担心质量问题。而同样地段面积的新房售价更高但租金相差无几,租金收益率就会更低。

  3、转售市场持续火爆。很多日本人也会有房产投资的需求。一是因为日本银行负利率,二是因为个人收入拿去投资房产后不仅可以获得4%以上的现金回报,还可以抵扣一部分个税。正所谓的存款不如投资……

  03

  海外包租是奶酪还是毒药?

  海外投资收益更多是在租金体现的。但如何获取租金是投资客常常纠结的问题。大多投资客希望能提供稳定的包租收益,似乎后期运作方便且风险又小。1、在实际住宅市场中,包租并不是最合理的。“羊毛出在羊身上”,如果客户需要6%的收益,开发商可能会提前加价在房价中。那不包租的情况下,市场是不是还能获得6%的收益?我们一般建议选择更好地段的房产,踏踏实实赚取市场应有的稳健收益。

  2、在商业投资中,比如日本民宿、泰国酒店这些旅游地产是可以争取包租的。因为投资客可以轻易在旅游网站上看到淡旺季的出租价格、评判酒店的运营能力,如果提供包租的收益是否合理也是显而易见的,特别是大牌开发商开发、著名运营商运营的名牌项目。

  04

  后疫情时代,机会是“跌”出来的

  疫情爆发,大家对市场都抱有担忧情绪。是否能扛过危机时代?这往往是市场最低迷的时候,或许就是个机会。只有在市场波动的时候,意外的折扣就会出现:1、比如国内恒大75折卖房。

  2、比如东南亚的悦榕即将交房的品牌项目,近期出台了“3年7%包租+三年分期付款”的优惠政策,这是之前从来没有的(一般业主只能拿到运营收入的四成)。

  3、比如日本,近年来火爆的365天运营的持牌民宿,有项目方提出购买一套赠送移民服务,而且免律师费。

  不得不说,一些好机会就在市场跌出来了。投资客需要练就火眼精金,评判市场未来是否能够度过难关,冬去春来。

  来源:外国买房网Waigf.com


 
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